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질문:

부동산공제증서에 관한 질문이며 

우선 상황은 
부동산을 통해 임대인과 1년(2014년 8월 16일 ~ 2015년 8월 16일)의 투룸 전세계약을 
체결하였습니다. 

전세계약이 만료하기 3달 전에 우선 계약 만료에 대한 연락을 하였고 주인도 확인한 상태였는데 그 후로부터 주인과 연락이 닫질 않았고 현재까지 연락 두절인 상태입니다. 
그런데 8월 20일 등기사항전부증명서를 출력해보니 8월 18일자에 임의경매개시결정이 접수되어 있었습니다. 근저당권자인 은행에서 접수한듯 합니다. 

그런데 전세계약시 부동산중개업자는 건물매매가, 그리고 본 건물의 세입자들이 거의 월세이기 때문에 1년후 나갈때 전세금 반환에 문제가 없을 것이라 했으며 현 임대인이 건물을 매입한지도 1년정도이기 때문에 계약이 끝나는 1년안에는 별다른 일은 없을 것이라며 계약을 체결해도 좋다고 하였고 본인도 계약서의 중개업자 세부 확인사항에 원룸, 투룸과 주인세대의 전세금과 월세금을 확인하고 체결하였는데 현 주인과의 연락이 안되는 상황에서 건물에 사는 사람들과 만나 이야기를 해보니 전부 다 전세인걸로 나타났습니다. 

8월 16일이 계약만료인 저희는 그전에 집을 구해서 4월에 미리 이사를 하였는데 전출 및 집에 물건은 놓고 온 상태입니다. 그런데 그집에 찾아가 보니 올해 1월부터 상수도 요금(관리비 포함)도 미납되어 독촉장도 날라와 있고 공공 전기도 끊킨 적이 있다는 말을 다른 세입자들 한테 들었습니다. 그리고 2세대는 입주한지 4달도 안된 상태에서 경매에 넘어간 상태입니다. 

애초에 거의 전세인걸 알았다면 위험성이 커서 계약하지 않았을 텐데 부동산중개업자의 말과 계약서 상의 내용을 보고 이런 상황이 된 것입니다. 확정일자도 늦고해서 경매로 넘어갈 시 전세금은 거의 못받을 상태인것 같습니다. 

알고싶은 것은 공제증서효력에서 부동산 중개사가 고의 또는 과실로 손해배상책임을 지는 경우에 부동산 중개협회에다 손해배상을 청구하는 제도라고 하는데 중개사가 세부사항을 제대로 확인하지 않고 세입자들의 전월세금의 사항을 알려주어 피해를 본 경우 배상을 청구할 수 있는지 알고 싶고, 청구절차는 어떻게 되는지 알고 싶습니다. 
또 집주인에 고의로 경매절차로 넘길 의사를 갖고 전체적인 전세금상황을 거짓으로 말하고 계약한 것이라면 법적 책임을(사기죄 등) 부담시킬수 있는지도 알고 싶습니다. 

 

 

답변:

어려운 상황에 처하신 걸로 보입니다. 
이ㅁㅁ씨 계약할 때 부동산 등기사항전부증명서 안 보셨나요? 


이ㅁㅁ씨 말을 증명할 수 있다면, 부동산중개업자가 과실로 등기사항전부증명서 안 봤다면, 

주의의무를 해태한 것으로 손해배상을 청구할 수 있을 것으로 보입니다. 

고의로 주인과 공모하였다면, 공동불법행위로 당연히 청구할 수 있습니다. 

부동산 공제증서는 부동산 협회에서 부동산 사고를 중개사의 책임을 대신해주는 보험이라 생각하시면 됩니다. 구체적인 절차는 부동산협회에 전화 거셔서 문의해보셔야 할 것 같습니다. 
보험사고 발생하고 2년이내에 청구해야할 것 같습니다. 

이런 경우 사기죄 성립에 대해 명시적 판례는 없어 보입니다. 
집주인의 고의로 전세금 상황에 대해 이ㅁㅁ씨를 기망하여 전세금 계약을 체결한 것이라면, 성립할 수도 있을 것 같습니다만, 현재 목적물 사용에 문제가 없었고, 보증금반환시에만 문제가 된 것이라 불성립할 수도 있을 것 같습니다. 검찰에 고소장 접수해보시면 답이 나올 것 같습니다. 

전세금 문제 잘 해결되시길 바랍니다.         

 

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